初めてのアパート経営
昨今、何かと話題のアパート経営ですが、僕が色々と調べはじめ、実際に見積もりを頼み始めたのは平成２７年の夏になります。その頃は「今からなら平成２９年４月の消費税増税（ご存知の通り再延期となります）に間に合うよね？」というのが一番でした。
でもせっかく造るならしっかりした良いものを。そう考えるのは当然かと思いますが、２年近くの時間があれば十分だろうとタカをくくっていました。
しかし、実際にnecottoが完成したのは平成３０年７月。いやいや、増税延期無かったらどうなってたでしょう。それだけでなく、完成までの紆余曲折といったら・・・(笑)
その苦労の甲斐あって、満足のいくアパートが完成しました。自信を持ってお勧めできる物件だと胸を張ることができます。
話を戻しまして、見積もりを頼むにあたって僕がまず考えたのは「サブリースは絶対に利用しない」ということです。
「かぼちゃの馬車」や「レオパレス施工不良」の事件などは記憶に新しいところですが、当時からサブリース契約によるアパート経営の経営の危うさは、少し調べれば目にすることができる状況でした。
『アパート経営はローリスク・ロングリターン』などと言う甘いセールストークで勧めてくるようなところは、相談先から即除外していました。「そんなわけないだろ」。
そもそも論ですがアパート経営も「投資」である以上、そこには必ずリスクが伴います。アパート経営では一番が「空室リスク」です。今後人口が減っていく中、「必要とされるアパートとは何なのか」そして自分が建てようと思っている場所が立地的に優位なのか、そこが問題です。はっきり言っておきますが「アパート経営は投資の中でもかなりリスキー」だと思います。地方でのアパート経営は特に。ただの相続税対策としてアパートを建てるなんて、僕からすると信じられない選択です。
それでもアパートを建てる
であるのに、なぜ僕がアパート経営という選択をしたかと言うと、それは勝機ありと判断したからに他なりません。その判断の元となった大きな要因は以下の５つ。
「駅近である」「電車で福岡天神まで３０分、久留米まで２０分」「ベッドタウンとして十分な利便性」「人口増加傾向にある」「保護猫共生賃貸かつ女性専用という特殊物件であること」。
幸いなことに福岡市は人口増加が続いており、それは今後も見込まれます。それに伴い周辺の地域、necottoがある小郡市も人口は増えている状況です。九州での「福岡一極集中」の流れは今後しばらく変わることはないでしょう（と読んでます）。
そして同じアパート経営にしても、「どこにでもあるような」アパートを建てても意味が無いと考えました。そして情熱を注いで経営していくなら、やはり自分の好きなことを織り込むべきであると。結果、「保護猫共生賃貸」の構想に至るのです。さらに女性専用というコンセプトも追加しました。これは「保護猫の里親として、独身女性は保護団体から敬遠される」という実態があったからです。なぜそうなのかはまた別の機会にお話しますが、実際そうなので、では逆にそのニッチな部分を自分たちが補完しようと思ったのです。
想定利回りがキモ
アパート経営は、初期投資が莫大なだけに基本失敗が許されません。株やFX、仮想通貨のようにある程度の損失を被っても「高い授業料だった」と笑って済ませるわけにはいかないのです。
そこで大事なのが想定利回りになります。そしてそれを想定通りに実現させなければいけません。そうしないとローンが返済できませんから。
細かい数字は伏せさせていただきますが、necottoの場合、６部屋中４部屋入居（入居率67％）でローン返済とトントン、５部屋目がメンテナンス及び保守費用の積み立て相当、満室６室目の家賃がそのまま私たちの利益、というような試算をしています。
残念ながら現在（R01.05.04時点）で３室入居なのでローン返済にも手出しをしているような状況です。しかしこれは特殊物件であるがゆえにそんなに焦ってはいません。来年の春入居までに状況が改善しなければまた何かしらの対策を施そうと考えています。
特殊な条件を課したが故に、入居して下さった方には大変恵まれておりますし、現状は想定内、満足しています。
建築業者を決めよう！
実は、今回建築したアパート、necottoの101号室には僕たち夫婦と保護猫5匹が暮らしています。101号室以外にアパートとして6部屋、自宅兼アパート計7部屋の物件です。
恐らく僕たち夫婦にとっては終の棲家となるでしょうし、保護猫の活動に寄与する物件であるためそんな私たちの気持ちや意図を汲み取ってくれる業者を選ばないといけません。いよいよ電話攻勢、あちこちの営業担当の方とお話し、見積もりを集めることとなっていきます。
つづく
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